Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en indivision avec un ou plusieurs co-indivisaires ? Cette solution permet de financer l’achat et la gestion d’un bien à plusieurs, mais elle nécessite une bonne compréhension des règles juridiques et fiscales qui s’y appliquent. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour réussir votre achat en indivision.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien sans qu’il soit possible de déterminer la part de chacun. Elle peut résulter d’un héritage, d’un mariage ou d’un achat commun. Chaque indivisaire possède une quote-part du bien, qui peut être égale ou différente selon les cas. Par exemple, deux frères héritant de la maison familiale seront en indivision à hauteur de 50% chacun.
Les avantages et inconvénients de l’achat en indivision
Les principaux avantages de l’achat en indivision sont :
- La possibilité de financer l’achat d’un bien immobilier à plusieurs, ce qui permet de mutualiser les ressources et d’accéder à des biens plus chers ou dans des zones géographiques prisées.
- La flexibilité dans la répartition des parts entre les co-indivisaires, selon leurs apports respectifs.
- La possibilité de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment en matière de transmission du patrimoine.
En revanche, l’achat en indivision présente aussi des inconvénients :
- La gestion du bien peut être complexe et source de conflits, car toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité des co-indivisaires (sauf si une convention d’indivision prévoit des règles spécifiques).
- Les droits de mutation à titre onéreux (communément appelés « frais de notaire ») sont calculés sur la base de la valeur totale du bien, même si un seul indivisaire vend sa part.
- Les indivisaires sont solidairement responsables des dettes liées au bien, comme les impôts locaux ou les charges de copropriété.
La convention d’indivision : un outil indispensable
Pour éviter les conflits et faciliter la gestion du bien, il est vivement recommandé de rédiger une convention d’indivision. Ce contrat doit être établi par écrit, idéalement devant notaire, et précise les modalités pratiques de l’achat et de la gestion du bien. Voici quelques points importants à inclure dans la convention :
- La répartition des parts entre les co-indivisaires, qui doit correspondre à leur apport respectif dans l’achat.
- Les règles relatives à la prise de décisions concernant le bien : majorité simple ou qualifiée, délégation de pouvoir à un gérant, etc.
- Les modalités de financement des charges et travaux, ainsi que la répartition des revenus locatifs éventuels.
- Les conditions de cession des parts entre les co-indivisaires, en cas de vente ou de décès.
- Les clauses de préemption, d’agrément ou d’exclusion, qui permettent de contrôler l’entrée et la sortie des co-indivisaires.
Les spécificités fiscales de l’achat en indivision
Lorsque vous achetez un bien en indivision, vous devez être attentif aux implications fiscales. Voici quelques points à connaître :
- Les droits de mutation à titre onéreux (ou « frais de notaire ») sont calculés sur la valeur totale du bien, même si un seul indivisaire vend sa part. Toutefois, si le bien est revendu dans les cinq ans suivant l’achat en indivision, un abattement peut être appliqué sur les droits dus par le nouvel acquéreur.
- Les revenus locatifs perçus par chaque indivisaire sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les charges et dépenses déductibles doivent être réparties entre les co-indivisaires selon leur quote-part.
- En cas d’héritage d’un bien en indivision, les droits de succession sont calculés sur la valeur vénale du bien au jour du décès. Un abattement peut être accordé aux héritiers directs (enfants, conjoint) selon le lien de parenté.
Conclusion
Acheter un bien en indivision peut être une solution intéressante pour financer un projet immobilier à plusieurs. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les règles juridiques et fiscales qui s’appliquent et de mettre en place une convention d’indivision adaptée. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels (notaire, avocat, expert-comptable) pour vous accompagner dans cette démarche.