En tant que propriétaire bailleur, l’un des principaux risques auxquels vous pouvez être confronté est celui des loyers impayés. Pour s’en prémunir, deux dispositifs existent : l’assurance loyers impayés et la caution. Comment choisir entre ces deux options et quels sont leurs avantages respectifs ? Cet article vous apporte les éléments de réponse.
Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés (ALI) est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire auprès d’une compagnie d’assurances. Elle permet de couvrir les loyers impayés en cas de défaillance du locataire. Le montant de la prime d’assurance varie généralement entre 2 % et 4 % du montant annuel des loyers charges comprises, selon les garanties choisies et les compagnies d’assurances.
Ce produit offre une protection complète au propriétaire puisqu’il couvre non seulement les loyers impayés, mais également les éventuelles dégradations locatives et frais de contentieux (recouvrement, procédure judiciaire, etc.). De plus, certaines assurances incluent une garantie vacance locative qui indemnise le propriétaire en cas de non-location du logement pendant une période donnée.
Qu’est-ce que la caution ?
La caution est une personne physique ou morale qui se porte garante du paiement des loyers et charges locatives en cas de défaillance du locataire. Il peut s’agir d’un proche du locataire (caution solidaire) ou d’une entreprise spécialisée (cautionnement bancaire, par exemple). La caution est responsable de la dette locative sur ses biens propres et doit rembourser le propriétaire en cas de non-paiement.
La caution est gratuite pour le propriétaire, mais elle présente certains inconvénients. En effet, le recours à une caution implique une démarche administrative plus complexe et peut être source de tensions entre le locataire et sa caution en cas de conflit. De plus, la solvabilité de la caution n’est pas toujours garantie et il peut être difficile pour le propriétaire d’obtenir le paiement des loyers impayés.
Comment choisir entre assurance loyers impayés et caution ?
Le choix entre l’assurance loyers impayés et la caution dépend principalement de votre profil de propriétaire bailleur et de vos attentes en matière de sécurisation des revenus locatifs.
Si vous recherchez une protection maximale contre les risques d’impayés, l’assurance loyers impayés est sans doute la solution à privilégier. Elle offre une couverture complète et permet d’éviter les démarches administratives liées à la gestion d’une caution. En revanche, son coût n’est pas négligeable et doit être pris en compte dans votre budget.
La caution, quant à elle, est une option intéressante si vous privilégiez la proximité et la confiance avec votre locataire. Elle permet d’établir un lien direct entre le locataire et son garant, ce qui peut faciliter le dialogue en cas de difficultés financières. Toutefois, cette solution présente des risques en termes de solvabilité de la caution et nécessite une vigilance accrue de votre part.
Il est également possible de cumuler les deux dispositifs pour une protection optimale. Dans ce cas, vous pouvez souscrire à une assurance loyers impayés tout en exigeant une caution solidaire pour votre locataire. Cette solution peut être particulièrement adaptée si vous louez un bien de grande valeur ou si vous êtes particulièrement exposé aux risques d’impayés (par exemple, en cas de location saisonnière).
Résumé
En matière de protection contre les loyers impayés, l’assurance loyers impayés et la caution sont deux solutions qui présentent chacune des avantages et des inconvénients. Pour choisir entre ces deux dispositifs, il convient d’évaluer vos besoins et vos attentes en tant que propriétaire bailleur, ainsi que le profil de votre locataire. Il est également possible de cumuler les deux options pour une protection maximale contre les risques locatifs.