La surface habitable est un élément clé dans l’évaluation d’un bien immobilier, tant pour les acheteurs que pour les vendeurs. Elle permet de comparer différentes offres, de calculer le prix au mètre carré et d’estimer la valeur globale du bien. Décryptons ensemble l’importance de la surface habitable dans le secteur immobilier et les méthodes pour la mesurer avec précision.
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable, également appelée surface nette ou espace de vie, correspond à la superficie totale des espaces intérieurs d’un logement pouvant être utilisés par ses occupants. Cette notion est définie par l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) qui précise qu’elle « comprend la superficie de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des volumes intérieurs des locaux ».
Cette définition exclut donc les surfaces non aménageables ou non destinées à l’habitation telles que les garages, caves, combles non aménagés, terrasses ou balcons. En revanche, elle inclut toutes les pièces du logement (salon, chambres, cuisine, salle de bains…), ainsi que les espaces annexes tels que buanderies, débarras, couloirs ou greniers aménageables.
Pourquoi la surface habitable est-elle importante dans l’évaluation d’un bien immobilier ?
La surface habitable est un critère essentiel pour plusieurs raisons :
- Elle permet de comparer les offres immobilières et d’apprécier rapidement si un bien correspond à ses besoins en termes d’espace et de confort.
- Elle sert de base pour calculer le prix au mètre carré, indicateur clé du marché immobilier qui donne une première indication sur la valeur du bien.
- Elle est prise en compte dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue la consommation énergétique du logement et son impact sur l’environnement.
- Elle intervient dans le calcul des aides financières accordées par l’État pour l’achat ou la rénovation d’un logement (prêt à taux zéro, crédit d’impôt, etc.).
Comment mesurer la surface habitable ?
Pour mesurer la surface habitable d’un bien immobilier, il convient de respecter certaines règles précisées par le CCH. Voici les principales étapes :
- Déterminer les locaux concernés : toutes les pièces du logement sont prises en compte, à l’exception des espaces non aménageables ou non destinés à l’habitation (garages, caves, combles non aménagés, terrasses, balcons…).
- Effectuer les mesures : la surface se mesure au sol, à l’intérieur des murs et cloisons. Il faut déduire les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
- Additionner les surfaces : la surface habitable correspond à la somme des surfaces de chaque local concerné.
Il est recommandé de confier cette mission à un professionnel de l’immobilier ou à un diagnostiqueur certifié, qui disposent des compétences requises pour réaliser un métrage précis et conforme aux normes en vigueur.
Quelles sont les conséquences d’une erreur dans la mesure de la surface habitable ?
Une erreur dans la mesure de la surface habitable peut avoir des conséquences importantes pour le propriétaire du bien :
- Une sous-estimation peut conduire à une perte financière lors de la vente ou de la location du logement.
- Une surestimation peut engendrer des réclamations de la part de l’acquéreur ou du locataire et donner lieu à une réduction du prix ou des loyers perçus.
- Dans le cadre d’une copropriété, une erreur dans le calcul des tantièmes (qui permettent notamment de répartir les charges entre les copropriétaires) peut entraîner une modification des quotes-parts.
Il est donc essentiel de veiller à la précision des mesures et de faire appel à un professionnel compétent pour éviter tout litige ou désagrément ultérieur.
En conclusion : une valeur clé pour l’évaluation d’un bien immobilier
La surface habitable est un critère déterminant dans l’évaluation d’un bien immobilier, qui permet de comparer les offres, de fixer le prix au mètre carré et d’estimer la valeur globale du logement. Il est donc crucial de mesurer cette surface avec précision et rigueur, en respectant les règles établies par le CCH et en s’appuyant sur l’expertise d’un professionnel de l’immobilier ou d’un diagnostiqueur certifié.