Le secteur de la location meublée non professionnelle (LMNP) est en plein essor, porté par les plateformes de location saisonnière et l’attrait des investisseurs pour ce type d’actifs. Toutefois, le régime fiscal applicable à ces locations peut s’avérer complexe. Découvrez dans cet article les différentes règles fiscales qui régissent les LMNP, ainsi que les avantages et inconvénients de cette forme d’investissement immobilier.
Qu’est-ce qu’une location meublée non professionnelle ?
La location meublée non professionnelle concerne les personnes qui mettent en location un logement meublé sans en faire leur activité principale. Pour être considéré comme meublé, le logement doit être équipé de manière suffisante pour permettre au locataire d’y vivre confortablement. Les revenus tirés de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non pas dans celle des revenus fonciers comme c’est le cas pour une location nue (non-meublée).
Les régimes fiscaux applicables aux LMNP
Il existe deux régimes fiscaux possibles pour les LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel. Le choix du régime dépend du montant des recettes annuelles tirées de la location.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique aux LMNP dont les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € (ou 176 200 € pour les locations meublées classées). Le principal avantage de ce régime est sa simplicité : il suffit de déclarer ses recettes brutes sur la déclaration de revenus, sans avoir à établir un bilan comptable. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué pour tenir compte des charges, et le bénéfice imposable est calculé sur la base des recettes diminuées de cet abattement.
Le régime réel
Si les recettes annuelles dépassent les seuils du micro-BIC, ou si l’investisseur choisit volontairement ce régime, le régime réel s’applique. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, amortissement du bien et des meubles…), ce qui peut permettre d’optimiser sa fiscalité en cas de charges importantes. Toutefois, il nécessite une tenue comptable plus rigoureuse et un suivi administratif plus complexe.
L’avantage fiscal du statut LMNP
Le principal avantage fiscal du statut LMNP par rapport à une location nue est la possibilité d’amortir son investissement. En effet, dans le cadre du régime réel, il est possible de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition du bien immobilier et des meubles, correspondant à leur amortissement. Cet amortissement vient réduire le bénéfice imposable, et permet ainsi de diminuer la fiscalité sur les revenus locatifs.
Toutefois, cet avantage n’est pas sans limite : l’amortissement ne peut pas créer de déficit. Autrement dit, si l’amortissement est supérieur au bénéfice imposable avant déduction, seule la part d’amortissement nécessaire pour ramener ce bénéfice à zéro sera déductible. Le solde d’amortissement non déduit pourra être reporté sur les exercices suivants.
Les obligations déclaratives des LMNP
Pour bénéficier du statut LMNP, il est nécessaire de respecter certaines obligations déclaratives. Tout d’abord, il faut s’inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce en tant que loueur en meublé non professionnel. Cette démarche est gratuite et doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de l’activité de location.
Ensuite, les revenus tirés de la location doivent être déclarés chaque année dans la catégorie des BIC. Pour les LMNP soumis au régime micro-BIC, cette déclaration se fait simplement en mentionnant les recettes brutes sur la déclaration de revenus. Pour ceux soumis au régime réel, un bilan comptable doit être établi et une liasse fiscale doit être transmise à l’administration fiscale.
Conclusion
La fiscalité applicable aux locations meublées non professionnelles est un sujet complexe, mais qui peut offrir des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs. Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépendra du montant des recettes et des charges liées à la location. Dans tous les cas, il est important de bien se renseigner sur les obligations déclaratives et les règles fiscales applicables afin d’optimiser sa fiscalité.