SCPI : quelle est la fiscalité applicable aux revenus générés par les SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des placements attractifs pour les investisseurs en quête de diversification et de rendement. Toutefois, il convient de bien comprendre la fiscalité applicable à ces investissements avant de se lancer. Cet article vous propose un tour d’horizon complet de la fiscalité des SCPI.

La nature des revenus générés par les SCPI

Les SCPI permettent aux investisseurs d’accéder à un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers, généralement composé de biens locatifs tels que des bureaux, commerces ou logements. Les revenus perçus par les détenteurs de parts de SCPI proviennent principalement des loyers encaissés par la société de gestion, mais aussi potentiellement de plus-values réalisées lors de cessions d’actifs.

Ces revenus sont distribués périodiquement aux porteurs de parts sous forme de dividendes. La fiscalité applicable dépend donc du type de revenu concerné :

  • Les revenus fonciers issus des loyers ;
  • Les plus-values immobilières réalisées lors de cessions d’actifs ;
  • Les intérêts et autres produits financiers perçus par la SCPI.

La fiscalité des revenus fonciers perçus par les détenteurs de parts de SCPI

Lorsqu’un investisseur perçoit des revenus fonciers au travers de ses parts de SCPI, ces derniers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le taux d’imposition dépend donc de la tranche marginale d’imposition (TMI) du détenteur, qui varie en fonction de ses revenus globaux.

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent être reportées sur les autres revenus du contribuable, sous certaines conditions et limites. Les déficits fonciers peuvent ainsi être imputés sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 euros par an. Les déficits supérieurs à cette limite sont reportables sur les revenus fonciers des années suivantes, sans limitation de montant ni de durée.

En outre, les revenus fonciers issus des SCPI sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.

La fiscalité des plus-values immobilières réalisées lors de cessions d’actifs

Les plus-values immobilières réalisées par les SCPI lors de la vente d’un actif immobilier sont également soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières. Le taux d’imposition est fixé à 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%, soit une taxation totale de 36,2%.

Toutefois, un abattement pour durée de détention est applicable pour alléger la charge fiscale. Cet abattement est de :

  • 6% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt-et-unième année ;
  • 4% pour la vingt-deuxième année de détention.

Ainsi, les plus-values immobilières sont exonérées d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention de l’actif. En revanche, les prélèvements sociaux restent dus au taux global de 17,2%, avec un abattement pour durée de détention différent :

  • 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt-et-unième année ;
  • 1,60% pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9% pour chaque année de détention au-delà de la vingt-deuxième année.

Les plus-values immobilières sont donc totalement exonérées des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

La fiscalité des intérêts et autres produits financiers perçus par les SCPI

Enfin, les intérêts et autres produits financiers perçus par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus mobiliers. Depuis 2018, ces revenus sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou “flat tax” à un taux global de 30%, incluant l’impôt sur le revenu au taux fixe de 12,8% et les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.

Les contribuables dont le revenu fiscal de référence est inférieur à certains seuils peuvent toutefois opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, en lieu et place du PFU. Cette option doit être exercée chaque année et est alors applicable à l’ensemble des revenus mobiliers du foyer fiscal.

En résumé, la fiscalité applicable aux revenus générés par les SCPI dépend du type de revenu concerné : revenus fonciers, plus-values immobilières ou intérêts et autres produits financiers. Il convient donc d’étudier attentivement ces règles fiscales avant d’investir dans des parts de SCPI, afin d’optimiser la rentabilité de son placement.